Αποκατάσταση των στρεβλώσεων και εκσυγχρονισμός του Νόμου ή απλά μια βεβιασμένη προσπάθεια εξισορρόπησης των δικαιωμάτων μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών;

Τα κενά, οι ασάφειες και οι αδυναμίες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983 (23/1983) (εφεξής «ο Νόμος»), σε συνάρτηση με τις δικαστικές διαδικασίες που ακολουθούνται στην Κύπρο και τον φόρτο εργασίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, οδήγησαν θέσμιους ενοικιαστές στην εκμετάλλευση των πιο πάνω αδυναμιών με αποτέλεσμα να δημιουργούνται άδικες στρεβλώσεις εναντίον των ιδιοκτητών. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, δεν λαμβάνουν ενοίκια από τους ενοικιαστές τους, υποχρεούνται να αποκαθιστούν κάθε ζημιά στο ακίνητο, έχουν να αντιμετωπίσουν απλήρωτους λογαριασμούς, ενώ παράλληλα οι ενοικιαστές τους συνεχίζουν να κατέχουν την περιουσία τους, με την προστασία του τίτλου του «θέσμιου» ενοικιαστή, για όσα χρόνια μπορεί να διαρκέσει η διαδικασία έξωσης ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Ο αναχρονιστικός Νόμος, με τις επαχθείς και ανισομερείς πρόνοιες για τους ιδιοκτήτες και την υπέρμετρη προστασία των ενοικιαστών, τροποποιήθηκε πρόσφατα με το Νόμο 3(Ι)/2020, με σκοπό την εξισορρόπηση των δικαιωμάτων μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών ή τουλάχιστον την προσπάθεια εξισορρόπησης αυτών στο μέρος τουλάχιστον που αφορά τους κακοπληρωτές ενοικιαστές. Διάφοροι άλλοι δυσμενείς για τους ιδιοκτήτες όροι, παρέμειναν σε ισχύ, καθώς δεν κρίθηκε αναγκαία η οποιαδήποτε συζήτηση περί τροποποίησης τους, όπως για παράδειγμα, το ύψος των ενοικίων, η μη δυνατότητα αύξησης των ενοικίων, η οποία από το 2013 με Διατάγματα που εκδίδονται από τον Υπουργό Οικονομικών είναι 0% και η δυσκολία ανάκτησης κατοχής ακινήτου, για οποιοδήποτε άλλο λόγο πέραν της μη καταβολής του ενοικίου.

Η ανάγκη τροποποίησης του Νόμου, τουλάχιστον σε σχέση με τους κακοπληρωτές ενοικιαστές, εισακούστηκε από την πολιτεία και αποτέλεσε το κέντρο συζητήσεων για σημαντικό χρονικό διάστημα, καταλήγοντας κατόπιν διαβουλεύσεων και τροποποιήσεων στο κείμενο του Νόμου 3(Ι)/2020, ο οποίος εφαρμόζεται από τις 31/01/2020 και έπειτα.

Δυστυχώς, με τη μεταβατική διάταξη του Τροποποιητικού Νόμου, καθορίστηκε ότι οι διατάξεις του δεν εφαρμόζονται για υποθέσεις, οι οποίες είχαν καταχωρηθεί στο Δικαστήριο πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του, ως επίσης και για ενοίκια που κατέστησαν πληρωτέα πριν από τις 31/01/2020 νοουμένου ότι αυτά πληρωθούν εντός 12 μηνών από την εν λόγω ημερομηνία. Δημιουργούνται διάφορα ερωτήματα και προβλήματα από αυτή τη μεταβατική διάταξη, καθώς σίγουρα θα υπάρξουν περιπτώσεις όπου θα ακολουθηθεί η νέα διαδικασία για ενοίκια από τον Φεβρουάριο του 2020 και έπειτα, αλλά δεν καθορίζεται το τι συμβαίνει με τα προηγούμενα απλήρωτα ενοίκια.

Επί της ουσίας των διατάξεων του Τροποποιητικού Νόμου, η διαδικασία έξωσης ενοικιαστών που δεν καταβάλλουν το ενοίκιο τους έχει γίνει συνοπτική και οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να ανακτούν την κατοχή του ακινήτου τους σε περίοδο που δεν θα ξεπερνά τους 6 μήνες από την ημερομηνία που θα αρχίσουν τη διαδικασία έξωσης.

Σύμφωνα με τον Τροποποιητικό Νόμο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να δώσει γραπτή ειδοποίηση προς τον ενοικιαστή με την οποία να απαιτεί την καταβολή των καθυστερημένων ενοικίων εντός 21 ημερών από την επίδοση της εν λόγω ειδοποίησης. Σε περίπτωση που η εν λόγω προθεσμία παρέλθει άπρακτη, τότε ο ιδιοκτήτης αποκτά το δικαίωμα καταχώρησης Αίτησης Έξωσης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Κατόπιν της καταχώρησης τέτοιας Αίτησης, ο ενοικιαστής θα έχει το δικαίωμα καταχώρησης Απάντησης μόνο σε περίπτωση που η Απάντηση συνοδεύεται από:

(α) απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην Αίτηση Έξωσης οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής; ή

(β) απόδειξη είσπραξης του ενοικίου εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη; ή

(γ) απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού.

Σημειώνεται ότι η απόφαση του Γραμματέα του Δικαστηρίου για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της Απάντησης τίθεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη. Η δε απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση.

Εφόσον εξασφαλιστεί Διάταγμα Έξωσης εναπόκειται στο ίδιο το Δικαστήριο να καθορίσει το χρόνο συμμόρφωσης με το εν λόγω Διάταγμα, οποίος σύμφωνα με το Νόμο δεν δύναται να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών.

Ουσιαστικά, με την τροποποίηση του Νόμου, οι Ενοικιαστές δεν έχουν το δικαίωμα οποιασδήποτε υπεράσπισης σε Αίτηση Έξωσης λόγω μη καταβολής ενοικίου, πέραν της απόδειξης πληρωμής του οφειλόμενο ενοικίου. Η συνήθης υπεράσπιση των ενοικιαστών που προβαλλόταν μέχρι σήμερα για τυχόν απαιτήσεις τους έναντι των Ιδιοκτητών δεν θα αποτελεί υπεράσπιση σε διαδικασία έξωσης. Ασφαλώς, οι Ενοικιαστές δεν χάνουν το δικαίωμα τους να ζητήσουν από τον Ιδιοκτήτη, μέσω άλλης δικαστικής διαδικασίας, τυχόν απαιτήσεις τους που πηγάζουν είτε από τη συμφωνία ενοικίασης είτε από τον ίδιο το Νόμο.  Ο Νόμος προστατεύει πλέον ως ένα βαθμό τους Ιδιοκτήτες και αναγκάζει τους Ενοικιαστές να ενεργούν με καλή πίστη και να συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις τους.

Το προβλήματα και οι αδυναμίες του Νόμου δεν παύουν να υφίστανται, εντούτοις ο Τροποποιητικός Νόμος είναι ένα βήμα προς τον εκσυγχρονισμό του και την αποκατάσταση αδικιών. Τέτοια ρύθμιση επιβάλλεται να γίνει και για τα ακίνητα που δεν εμπίπτουν κάτω υπό το πρίσμα του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, για τα οποία ακολουθείται σήμερα η διαδικασία των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και δικαιοδοσία να εκδικάσουν τέτοιας ενοικιαστικής φύσεως διαφορές έχουν τα Επαρχιακά Δικαστήρια.

 Δημήτρης Καϊλής & Τάνια Τοφαρίδου